2025년 기준 부동산 세금 정리: 취득세, 보유세, 양도소득세
부동산을 거래하거나 보유할 때 적용되는 세금은 크게 취득세, 보유세(재산세·종합부동산세), 양도소득세로 나뉩니다. 특히 주거용과 비주거용 부동산, 그리고 주택 수에 따라 세금 부담이 달라지므로 정확한 기준을 이해하는 것이 중요합니다. 여기에 양도소득세 계산 방식까지 추가하여 2025년 기준으로 상세히 정리해 드리겠습니다.
1. 취득세 (부동산 취득 시 납부)
부동산을 구매할 때 부과되는 지방세로, 주택 수와 용도(주거용/비주거용)에 따라 세율이 달라집니다.
(1) 주거용 부동산 (주택)
6억 원 이하 주택: 1.1%
6억 원 초과 ~ 9억 원 이하: 1.5%
9억 원 초과: 3.5%
조정대상지역 2주택 이상: 중과세율 (8~12%) 적용
(2) 비주거용 부동산 (상가, 오피스, 토지 등)
일반 상업용 부동산: 4.6%
토지, 공장 등: 4.6%
2. 보유세 (재산세 & 종합부동산세, 매년 납부)
부동산을 보유하고 있을 때 매년 부과되는 세금으로, **재산세와 종합부동산세(종부세)**가 있습니다.
(1) 재산세 (매년 7월·9월 납부)
(2) 종합부동산세 (12월 납부)
📌 1주택자는 공제 후 과세, 다주택자는 중과 적용
3. 양도소득세 (부동산 매각 시 납부)
부동산을 매각할 때 **매매 차익(양도차익)**에 부과되는 세금으로, 주택 수, 보유 기간, 지역(조정대상지역 여부)에 따라 세율이 다르게 적용됩니다.
(1) 주거용 부동산 (주택)
1주택자(2년 이상 보유) 비과세 요건
9억 원 이하 주택: 비과세
9억 원 초과 주택: 초과분에 대해 세금 부과
2년 이상 보유 필수 (일부 지역은 3년)
(2) 비주거용 부동산 (상가, 토지)
4. 양도소득세 계산 방식 (2025년 기준)
📌 양도세 = [(양도가액 - 취득가액 - 필요경비) - 장기보유특별공제] × 세율
(1) 기본 계산 공식
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
양도가액: 매도 가격
취득가액: 매입 가격
필요경비: 중개수수료, 취득세, 인테리어 비용 등
과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제
장기보유특별공제: 보유 기간에 따라 최대 40% 공제 (1주택자는 최대 80%)
양도소득세 = 과세표준 × 세율
(2) 장기보유특별공제율 (1주택자 기준)
(3) 실제 사례 (예시)
10년 이상 보유한 1주택자 (매도 가격 12억 원, 매입 가격 6억 원, 필요경비 5,000만 원)
양도차익 = 12억 - 6억 - 5,000만 원 = 5.5억 원
장기보유특별공제 (80%) = 5.5억 × 80% = 4.4억
과세표준 = 5.5억 - 4.4억 = 1.1억
세율 적용 (과세표준 1.1억 → 세율 20%)
양도소득세 = 1.1억 × 20% = 2,200만 원
5. 정리 및 절세 전략
✅ 취득세: 주택 보유 수가 많을수록 증가 (조정대상지역 내 2주택 8%, 3주택 이상 12%)
✅ 보유세: 1주택자는 부담이 적지만, 다주택자는 종부세 부담이 큼
✅ 양도소득세: 보유 기간이 길수록 절세 효과 큼 (장기보유특별공제 활용)
✅ 절세 전략:
1주택자는 2년 이상 보유하여 비과세 혜택 받기
양도 전 중개수수료, 리모델링 비용 등 필요경비 증빙 확보
다주택자는 증여·매도 계획을 신중히 수립하여 중과세 피하기
부동산 세금은 정책 변화가 잦기 때문에, 매매 전에 최신 세율을 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
