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지분제 vs 도급제 차이부터 현금청산, 추가 분담금까지
노후된 아파트를 새 아파트로 탈바꿈시키는 재건축.
하지만 단순히 헌 아파트를 허물고 새로 짓는 게 아니라,
복잡한 행정 절차와 수많은 이해관계가 얽혀 있는 장기 프로젝트입니다.
오늘은 재건축을 고려하거나 투자하려는 분들을 위해 단계별 절차,
입주권 승계 시점, 사업 방식의 차이, 현금청산, 추가 분담금까지 모두 정리해드립니다.
1. 재건축 절차 한눈에 보기
● 1단계: 추진위원회 구성
- 재건축을 추진할 대표 기구 구성
- 토지등소유자 10% 이상 동의 필요
- 구청에 승인 신청 후 공식 추진위로 활동 시작
- 승인 이후 매입자도 입주권 승계 가능
● 2단계: 안전진단
- 해당 건물이 재건축 대상인지 판별
- D등급 이하 나와야 재건축 가능
- 구조안전성, 노후도, 경제성 종합 평가
TIP:
내진설비 등 구조보강 잘된 아파트는 통과 어려움
● 3단계: 조합 설립 인가
- 토지등소유자 75% 이상 동의로 조합 설립
- 조합이 재건축 사업의 주체로 활동
- 이 시점 이후 매입자는 입주권 승계 불가
● 4단계: 정비계획 수립 및 구역 지정
- 지자체가 정비계획 수립
- ‘정비구역’으로 지정되면 도시계획에 반영됨
● 5단계: 사업시행 인가
- 시공사 선정, 건축 설계안 수립
- 조합원 분양 계획, 일반분양 계획 포함
- 건축비·분양가 추산 가능
● 6단계: 관리처분계획 인가
- 입주권이 확정되는 단계
- 조합원별 평형, 분양가, 분담금 확정
- 이 단계 이후엔 입주권 자체가 승계되지 않음
● 7단계: 이주 및 철거
- 조합원 이주 후 기존 건물 철거
- 이주비 및 임시거처는 조합이 지원
● 8단계: 착공 및 본공사
- 시공사 본격 착공
- 일반분양은 착공 이후 진행
● 9단계: 준공 및 입주
- 사용승인 후 입주 시작
- 소유권 이전 등기 완료 후 매매 가능
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2. 입주권 승계 기준 정리
매입 시기입주권 승계 가능 여부
입주권 승계 여부는 지자체 별 조정대상지역 투기과열지구 등 반드시 관할 시,군구 확인필요
| 추진위 승인 전 | 가능 |
| 추진위 승인 후~조합 설립 인가 전 | 가능 |
| 조합 설립 인가 이후 | 불가 |
| 관리처분 인가 이후 | 완전 불가 (입주권 생성도 불가) |
3. 재건축 사업방식 비교: 지분제 vs 도급제
● 지분제
- 토지등소유자 지분 비율에 따라 배분
- 시공사는 단순 시공만 담당
- 수익은 지분 보유자에게 귀속
- 지분이 클수록 유리
● 도급제
- 조합이 사업주체, 시공사는 공사만 수행
- 일반분양 수익은 조합 귀속
- 가장 일반적인 재건축 방식
구분지분제도급제
| 사업주체 | 토지등소유자 | 조합 |
| 시공사 역할 | 단순 시공 | 단순 시공 |
| 수익 귀속 | 지분 소유자 | 조합 |
| 일반적 사용 | 드묾 | 대부분 재건축 |
4. 현금청산 대상 및 기준
다음 조건에 해당하면 현금청산 대상입니다:
- 조합 설립 인가 이후 주택 매입자
- 사업에 동의하지 않은 기존 소유자
- 이주를 거부한 조합원
보상 방식:
→ 감정평가를 기준으로 한 현금 지급 (분양권 없음)
5. 추가 분담금 발생 원인
- 건축비 인상
- 일반분양가 하락
- 사업 지연으로 금융이자 증가
- 설계 변경 등
TIP:
관리처분계획 전후로 분담금 시뮬레이션을 미리 확인하는 것이 중요합니다.
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