[아파트 매매 후 누수 발견 시, 누가 책임질까? 전용·공용부분, 매도인 담보책임, 대법원 판례까지]

아파트를 큰맘 먹고 샀는데, 입주 후 천장에서 물이 떨어지기 시작한다면 얼마나 황당할까요?

문제는 누수 원인이 어디서 발생했는지에 따라 책임지는 주체가 달라진다는 점입니다.

특히 매도인의 하자담보책임은 누수와 관련해 중요한 쟁점이 되기도 하죠.

오늘은 아파트 매매 이후 누수 발견 시 책임소재와 해결방법,

그리고 최근 대법원 판례와 함께

매도인의 하자담보책임까지 쉽게 정리해드리겠습니다.

1. 전용부분 vs 공용부분 구분

먼저 누수 원인이 전용부분인지 공용부분인지 파악하는 것이 핵심입니다.

전용부분: 세대 내 욕실, 베란다, 실내 배관 등 – 입주자가 단독으로 사용하는 공간
공용부분: 아파트 외벽, 지붕, 공동 배관, 벽체 내부 등 – 입주자 전체가 공동 사용

전용부분의 누수라면 보통 매수인 본인이 수리비를 부담하게 됩니다.

그러나 입주 직후 누수가 발생하고,

그 원인이 기존의 하자인 경우 매도인의 '담보책임' 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 매도인의 ‘하자담보책임’이란?

매도인은 매매계약 체결 시점에 알려지지 않은 하자(숨은 하자)가 존재할 경우,

일정 기간 동안 이에 대한 책임을 져야 합니다.

이를 하자담보책임이라고 부르며, 민법 제580조에 규정되어 있습니다.

조건 1: 매수인이 매매 당시 하자를 몰랐을 것
조건 2: 하자가 중대하거나 계약 목적 달성에 지장을 줄 경우
책임 기간: 통상 인도일로부터 6개월 이내 제기해야 효력이 있습니다.

즉, 입주 직후 전용부분의 배관 누수나 방수 문제 등이 발견되었다면,

매도인이 이를 미리 알리고 고지했는지 여부가 핵심입니다.
은폐하거나 인지하고도 알리지 않았다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 대법원 최근 판례 요약 (2023.12.14, 2021다236593)

최근 대법원은 다음과 같은 판단을 내렸습니다.

"누수가 공용부분에서 발생한 하자인 경우, 매도인이 책임질 수 없으며,

해당 하자는 관리주체 또는 관리단이 수선해야 한다."

즉, 공용부분의 하자는 매도인의 책임이 아니며, 관리사무소나

입주자대표회의가 수리를 진행해야 한다는 의미입니다.

반면, 전용부분에서 발생한 누수라면,

매도인이 고지 의무를 위반했다면 책임질 수 있습니다.

4. 누수 발생 시 해결 방법

1. 누수 원인 진단
전문 누수업체나 관리사무소를 통해 원인을 정확히 진단합니다.

2. 책임 주체 확인

공용부분 하자: 아파트 관리주체가 수리
전용부분 하자: 매도인과의 협의 또는 법적 절차 가능

3. 조정 및 소송 절차 이용

한국부동산원 분쟁조정위원회를 통해 무료 중재 가능
조정 실패 시, 민사소송을 통해 손해배상 청구 (단, 하자 입증 필요)

5. 유용한 부동산 민원 링크

[유용한 부동산 민원 사이트 바로가기]

등기부등본 열람 (대법원 인터넷등기소)
https://www.iros.go.kr

건축물대장 열람 (서울시 기준)
https://kras.seoul.go.kr
(※ 타 지역은 해당 시/군/구청 홈페이지 또는 정부24에서 '건축물대장' 검색)

온라인 확정일자 신청 (정부24)
https://www.gov.kr/portal/service/serviceInfo/13100000043

전입신고 방법 (정부24)
https://www.gov.kr/portal/service/serviceInfo/13200000006

부동산거래신고 시스템 (실거래가 신고)
https://rtms.molit.go.kr

한국부동산원 부동산 분쟁조정위원회
https://www.kab.co.kr → “분쟁조정위원회” 검색